Облачно, возможны осадки в виде дивидендов

Иностранные застройщики уверенно следуют новому тренду, согласно которому даже жилье класса люкс способно завоевать внимание рядовых потребителей. О том, что такое «облачный спрос», а также о том, смогут ли объекты прайм сектора конкурировать с популярными активами наш эксперт.

Споры о том, как рынки должны «охлаждать» арендные ставки в элитном секторе, делая люксовую недвижимость доступнее для покупателей и арендаторов жилья, висят в воздухе уже давно, но только недавно правительства некоторых стран всерьез задумались о спасении сегмента дорогостоящих жилых объектов, который сегодня переживает настоящий кризис. К примеру, в США, за последнее десятилетие количество арендаторов увеличилось как минимум на 10 миллионов, в то время как число собственников недвижимости практически не изменилось. Многие американцы лишились своих домов, будучи не в состоянии погасить ипотечные займы, и в результате уровень домовладения резко упал, провоцируя «кризис американской мечты».

Состояние рынка аренды в крупных американских городах, подпитываемое увеличением спроса на фоне медленных темпов строительства, создает все условия для роста арендных ставок. За прошлый год в Лос-Анджелесе рента подскочила более чем на 8%, в Сан-Франциско почти на 5%, а во многих других привлекательных районах страны арендные ставки выросли как минимум вдвое. Согласно исследованиям, почти половина всех американских семей тратят более 30% своего дохода аренду жилья.

На этом фоне еще удивительнее выглядит продолжающаяся реализация объектов элитного жилья, которые при всем желании не могут удовлетворить потребности американцев с низким уровнем дохода, создавая так называемый «облачный спрос» - то есть спрос, который по сути нельзя отследить, поскольку он возникает стихийно и также стихийно сходит на нет. Сегодня в одном только Хьюстоне количество жилых объектов класса А, то есть самые дорогих, превышает более 45% всего возводимого жилья. Появление новостроек, естественно, провоцирует ценовой рост в конкретном районе, ведь арендная плата или продажная стоимость квартир часто оказывается выше, нежели в окружающих старых зданиях. В результате на рынок выходят застройщики, предлагающие люксовое жилье в новом качестве: в долгосрочной перспективе слишком высокие цены на жилье позволяют застройщикам строить больше жилья, а значит снижать арендные ставки за счет количества объектов. Сегодня вместо существенного сокращения арендной платы, застройщики предлагают потенциальным арендаторам различные бонусы в виде подарочных карт, телевизоров или даже круизов. Однако выходом может стать именно снижение ренты, позволяющее успешно сдавать в аренду даже люксовое жилье с максимальной выгодой как для застройщика, так и для инвестора. Пока такая идея еще не реализована на практике, сложно предположить, способен ли подобный механизм помочь объектам американского прайм сектора вернуться в инвестиционные портфели или же инвесторы и дальше будут обходить стороной дорогостоящее жилье, не способное принести устойчивой доходности.

Кризис элитного сектора охватил не только американские рынки. Лондон, где много людей по-прежнему не в состоянии позволить себе ипотеку, теряет связь с потребностями рядовых горожан. Упор на инвестиции в люксовое жилье в Великобритании также терпит фиаско: из-за повышения гербового сбора инвесторы отказываются от дорогостоящих объектов, которые сложнее сдать в аренду, а доходность оказывается гораздо ниже доходов от недвижимости эконом-класса. Британские застройщики, которые активно развивают незастроенные зоны Лондона, вынуждены предлагать скидки, которые начинаются от 30 тысяч фунтов стерлингов. Такие сделки снижают рентабельность застройщиков примерно на 4% для объектов прайм сектора стоимостью 15 000-37 000 долларов за кв. м, и на 7% для объектов «супер прайм», где цена квадратного метра превышает 40 тысяч долларов. Всему виной повышение гербового сбора: с недавних пор он стал на 3% больше и коснулся покупателей второго или последующего жилья, как раз составляющих подавляющее большинство инвесторов, предпочитающих вкладывать средства в новые объекты на стадии строительства. Учитывая, что в ближайшее десятилетие запланирован запуск более 30 тысяч новых квартир, вероятность переизбытка предложения в лондонском элитном секторе оказывается довольно велика.

Стоимость элитного жилья в британской столице продолжает падать вместе со спросом. В мае 2016 года в районах Найтбридж, Южном Кенсингтоне и Челси цены на объекты прайм сектора за год снизились на 7,5%, 4,6% и 3,5% соответственно. При этом за прошедший год количество активных покупателей люксовой недвижимости сократилось более чем в два раза.

Элитный сектор по-прежнему остается слабым звеном большинства международных рынков жилья, а учитывая собственную ослабевшую экономику многие инвесторы все реже отдают предпочтение дорогостоящим жилым объектам. Несмотря на вялые попытки принять меры, прайм сектор США и Великобритании пока не способен завоевать их доверие, в отличие от недвижимости эконом-класса, которая превратилась в один из самых стабильных активов последних лет.

______ 

Автор: Игорь Индриксонс, основатель аналитического портала Indriksons.ru

Фото: пресс-служба Neproneft

Advertisement
Project Maindoor.ru

Worldwide property portal:
news, analytics, real estate companies catalog and thousands property ads for rent and sale, abroad and in Russia.